お得生活大辞典

先週「ヤフー不動産で新築マンションの資料請求したら翌日自宅訪問された」を書きましたが、この1週間金銭面を中心に諸経費などネットで調べ上げ、一括購入でも何とかなると思ったので、勇気を出し案内サロンで具体的な話を聞きに行ってきました。

結論を先に言ってしまうと希望の1LDKは全て予約で埋まっていた！

もう新築マンション購入の夢は敢え無く潰えたので、ハッキリマンション名を書きますが「プレサンス レジェンド 六地蔵」です。

残念な結果となりましたが、プレサンスの人と少し話をして、ネットや書籍では書かれていなかったマンション購入の仕組みも少し知ることができたので、実際に行動に移せなかった自分もようやく一人暮らしに向けて一歩前に踏み出せた気がしました。

メモは取っていなかったので覚えている話の内容を今後のために記事に残しておきます。

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プレサンス レジェンドは
2017年7月頃・・工事が始まり、現場の前に社員が座っていて、チラシ広告など配布
2017年9月頃・・事前案内会予約受付開始
2018年1月頃？・・第1期の戸数（13戸）、間取り、価格が発表
2018年2月・・第1期モデルルームオープン
2018年3月・・第1期分譲販売開始

となっていて、広告には
本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。予めご了承ください。
と記載されており、新築マンション販売の仕組みをよく知っていなかった私はこの文面を真に受けていて、販売開始後に申し込むことができ、先着順或いは抽選販売になるものだと思っていました。


こういう考えのもと、マンション横に隣接するショッピングモール内の案内サロンに行きました。
受付には誰もいなかったので、さり気なくパンフレットを見ていると、1分も経たずに控室から社員が登場し声がかかったので、来た！「1LDKにちょっと興味があるんですけど・・・」
と言うと、「資料などをお持ちするので中でお話を」と、早速奥への引き込み。

資料の準備までに簡単なアンケート記入がありました。
住所・メールアドレス・家族構成など（電話番号は記入しなかった）
このマンションを知った場所や購入動機など（やはり投資用マンションとしての項目があった）
あと、冷たいお茶を出してくれたのはやっぱり嬉しい感じ。

で、話が始まった開口一番「1LDKをご希望とのことですが、7戸はすべて埋まっていまして申し訳ありませんが、ご案内させていただくことは難しい状況となっています」との答えが。
先週自宅訪問があったときも、ある程度1LDKは決まっているみたいな話だったので一番安い2100万は無理でも、2300万ぐらいまででいくつかあるかと思っていただけに、この時期で全て決まっていることを知ってショックを受けたと同時に、緊張による胸のモヤモヤが一気に無くなって楽になったので冷静になれた。


まず広告には載ってない、全部屋の間取りプラン資料があり自分からペラペラと見たわけでは無いですが、10プラン程度の間取りがあったように見えました。
殆どが60平米以上の3LDK～4LDKで、たぶん微妙に間取りが違っていたりするみたい。
お目当ての1LDKは各階に1戸か2戸のようで、間取りは確か12畳＋6畳だったと思う。
ネット上ではほぼワンルームとの書き込みを見かけたけど、私に取っては十分な広さで理想的。（金持ちからしてみたら狭い部屋なのだろうか？）

気になる販売価格は、一番安い2100万円は1階。そして一番高い価格は2800万円（だったかな）みたいで、たぶん1階上に上がることに100万～200万円高くなるのだと思います。

で、一番の疑問だった事を聞いてみることに
「広告ではまだ第1期の販売開始されていないみたいですけど、これっていつ頃に全て埋まっていたのですか？」
返答は
「実は最初のチラシ広告配布から反響が非常に大きく、176戸販売ですが現在までに600件以上のお問合わせがありました。1LDKは昨年の11月頃までに全部屋埋まっております」
とのこと。

「広告には販売開始前には確保はできないと書かれていても、やっぱり事前案内の段階で連絡してたほうがよかったのですか？」と聞くと、
「やはり早くから電話連絡くれる方は購入意思の強い方が多いので、優先的に案内しています。」とのことでした。


1LDKの販売価格設定を聞いて想像してた以上の価格でビックリしたのですが、話を聞いてみると

・六地蔵は全国3位の地価上昇率で、京都市（川を挟んだだけで殆ど宇治市）では最も上昇率が高い。1位は難波と言ってた。
・この辺りは3路線が徒歩5分圏内で、駅は不動の場所となるので近ければ近いほど資産価値は高く落ちにくくなる。そして商業施設も豊富。
・1駅離れた、木幡・桃山南口辺りだと逆に地価が僅かに下がっており、それだけ六地蔵に魅力がある土地

昨年関西のニュース番組でも六地蔵の地価が上昇しているようなことを見ましたが、宇治市民からすると京都人はこの辺は洛外で格下に見てるだろうから、京都市内よりはリーズナブルと思っていましたが、実際は利便性が高く欲しい人が沢山いるということがわかった。


それと、すまい給付金、不動産取得税、住宅ローン減税って1LDKで50平米以下だと対象外なんですよね？
と尋ねると「よくご存知で」と言っていたので、一人暮らし向けの小さい部屋は、こうした軽減設置が受けれないので少し辛い部分がある。


あとは、最初に現金一括で2400万円ぐらいまでが出せる範囲とハッキリ言っているのに、やっぱりセールスしたいのか3000万円程度する3LDKの案内や住宅ローンの話を細かく話していたけど、これは希望していなかったのであまり頭に入ってこなかった。

一つ覚えているのは、建物が完成する前の時期だと間取りの変更は可能のようで、一部屋を大きめにした2LDKにすることは可能らしく、間取り変更で壁を無くすような事は無料でできるみたい。
逆に家具や素材？なんかはオプション品になり、販売価格から更に上乗せされるのだそう。

3LDKはまだ埋まってない部屋もわりとあるらしい。
資料には、その間取りプランに対して1階～7階がそれぞれあるみたいな記載がされていたので、恐らく全ての間取りプランは1階～7階にそれぞれ1～2部屋ありそう。
どちらにせよ、立地の良さとマンショングレードの高さもあり、3LDKなら最低でも3000万円前半はするみたい。

修繕積立金辺りも聞いてみたけど、パデシオン六地蔵のようなタワマン（京都なので19階建）と違うので、将来的にもそんなに金額は高くならないと言っていたような。
景観をかなり意識しているらしく、7階でもデザイン性の優れたものにしていると言っていたし、国側が耐震性など上質なものを要求しているとのことで、水害も含め災害時にも強い建物を意識して作っていると事でした。



以上が聞いてきた話の内容。
1LDKも話の雰囲気からすると、投資マンション目的で押さえられているような感じだったので、結局は金持ちが住まずに賃貸目的とかで余裕で購入しているのだと考えると、一人暮らしマンションをギリギリの線で購入を考えている自分としては、やっぱり悔しい気持ちが強い。

新築マンションはある程度価格に幅があると予想していたけど、ほぼ1戸1戸に対して価格が決まっていて全体的な均一性が無かったということを、知ることができたのは今後のためになりました。

また、イトーヨーカドー六地蔵跡地にはプレサンスの人も、マンションが建設されると言っていたので、これは間違いないけど、ここも立地が抜群に良いので、プレサンス同様販売価格も同じぐらいになるのではと言っていた。
（私はマンショングレードは低くてもいいから、リーズナブルな1LDKで売り出してほしいけど）

今回は残念な結果に終わり一人暮らしの夢は少し遠のいたけど、重い腰を上げることができたし、六地蔵近辺のマンション相場もある程度知ることもできたので、知識を蓄えられたという点では一歩前進。
少し前まで六地蔵近辺にも2600万円ぐらいの築10年以下の中古マンションが、半年近く売りに出されていたけど、今思えば間取りを考えるとそんなに高くなかったのかもなぁと感じています。（中古なら値下げ交渉も可能性があるし）

今後は1駅離れてもいいから築10年以下の中古マンションも視野に入れて検討してみることにします。

大阪の地価が高くなってるのは認識でありましたが、六地蔵がここまで上がってるとは思いませんでした。
桃山南口は近年、一軒家の新築、中古が売買が増えて底が硬い印象があります。ただ駅近でもマンションは全然ダメな感じもあり、さらに観月橋はもっとダメですね。。。
三つの路線が重なる六地蔵は投資価値が高そうですね。またブログで勉強させて下さい。

Re: タイトルなし

＞訪問者　さん

マンションのグレードが高いとは言え、1LDKでも2500万円後半したのは想像を超えていました。
つい最近までネバーランドとかいう六地蔵近辺の2LDK中古マンションが2600万円で暫く販売されていたので、今日の話を聞く限り妥当でむしろ今後中古でも価格が上がるのかもと思ってしまいました。

桃山にはパデシオンで7階の中古マンションが2380円で売りに出されていますが、当初は1LDKで出てていつものにか3LDKにリフォームされて未だに売れてないので、何かワケあり物件なのかと勘ぐってしまいます。

とにかく六地蔵だけは別格で土地の価値が今後も高く維持されるということは話を聞いていてすごく感じました。

イトーヨーカドー跡地はプレサンスの人もマンションができると言っていたので、今回ぐらいの価格で販売されたら今度は即電話連絡してみるつもりです。

今回の記事はとても興味深く読ませていただきました！
京都に住まいを移してから20年になりますが、六地蔵ってそこまで魅力度が上がっていることに驚きました。京都駅・市役所周辺へのアクセスは抜群なのに対し、大阪市内へは乗り換えが必要ですが、それ以上の利便性を持ち合わせている、ということなんでしょうね。

Re: タイトルなし

＞みろ　さん

京都は長年住んでいる場所でランク分けされているという認識があり、京都市内とか北を中心に伏見ぐらいまでが人気の土地で、宇治寄りの六地蔵付近は手が届くのではと思っていましたが、想像以上に駅や商業施設と言った利便性の価値が高く見られていることに驚きでした。

時期を考えたほうがいいかも

六地蔵の事は良く知りませんが、不動産価格はここ６年でずいぶん値上がりしたと思います。
このまま景気拡大が永遠に続くわけではなく、いつかは予想外な事が発生します。
よくわからないけど、オリンピック後の景気は今と比べてどうなるんだろ？

不動産屋は仲介手数料を目的に営業しますので「今」売ることしか考えていません。
参考までに2100万円の物件なら仲介手数料は75万弱かかります。

自分の生活のためにマンション購入は止めませんが、時期は考えたほうがいいかもわかりません。

あと、余計なおせっかいかもわかりませんが、独身の女性がマンションを購入すると、
マンションと結婚してしまう人が散見されます。

Re: 時期を考えたほうがいいかも

＞裏ポインコちゃん さん

前々から2019年ぐらいから景気後退と言われているし、雑誌で2022年に生産緑地法というのが問題で農地を手放してアパートやマンションが沢山供給される可能性があるというのは見たことがあります。
将来的は利便性の高い土地はそこそこ高値維持されて、不便なところは値下がり＆売り家が増えそうな気もします。

しかし私も30半ばを向かえてしまったので、そこまで待つと40を迎えてしまいますし、このまま投資を頑張ってもせっかく株で増やした資産を今後目減りさせてしまう可能性もあるわけで、微妙な時期を向かえております。

あっ因みに私、髪型と顔つきでたまに女性に間違われることはありますが一応男性です^^;

余計なおせっかい

女性と間違え、失礼しました。
私が自宅を購入するためにした事を書きます。
買った瞬間、中古となってしまい、値下がりするのが嫌なので値下がりしない物件でかつ、
最大の理想は買った値段より高く売れそうな物件に絞って探しました。

不動産業者と長い付き合いになるため、中古の収益物件も含めて一緒に探しました。

できればレインズで統計情報とか継続的に見てみると客観的に不動産と接せると思います。

死ぬまでワンルームに住むわけにもいかないため、出口戦略も考えて探すといいですよ。

Re: 余計なおせっかい

＞裏ポインコちゃん　さん
家を買った場合その後更に家を買い替えて移り住むような考えは無いので、多少の値下がりはいいかなと考えております。
逆に値上がりとかしたら固定資産税も上がってしまうみたいなので、投資というよりも本当に実生活として住む感じです。

近畿レインズは初めて知りました。
普段スーモみたいな初心者向けのサイトしか見てなかったので、結構敷居の高そうな内容でした。。。

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