お得生活大辞典

10月も不調で9月末から約30万円の損失で年間収支は＋12万円。
8月末は＋100万円だったので、9月1日のマンション購入をピークに運気が下降してる。。。
とは言え、10月頭の暴落初動の損切りが損失の大半で、その後の暴落第2波はゲオがさほど影響せず、少し運気も回復傾向か。
ただ、この前の記事でも書いたようにNYダウは天井圏でのヘッドアンドショルダーが完成しつつあるので、10年続く上昇相場は終わりだと思ってより慎重に。

以下持ち株のポジショントーク。

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ゲオは今日の上昇で上ヒゲ部分が三角持ち合い上放れしてチャートの形は非常に良い。
今日も午前中に1744円を付けたあと、後場に入って1700円まで下げたが割らずに1725円で引けたので、今度こそ1700円台で下値が固まることを期待。
早期上方修正は発表されずだったが、11月9日の決算発表は期待できるはず。

プレサンスもいい加減この辺りで底打ちだと思う。
8月決算の時も高進捗はわかりきっていたことなのに蓋を開ければ暴騰だったように、結局の所プレサンスホルダー以外は実際の進捗率を元にした決算数字を見ておらず、推測だけでやばいんじゃ無いかと思っているだけ。

その答えはすでに8月の1Q決算で出ていて



第1四半期決算説明資料で、1Q末時点で今期の売上確保率は93.3%と答えをハッキリ明記しており、残り9ヶ月で7%契約を取ればクリアというイージーモード。
いくらTATERUが問題を起こしていても、プレサンスの今期決算が下方修正することなど99%あり得ず、中間決算も予定通り着地となるわけ。
※契約者はすでに手付金を払っているので、不信だから契約解除しますといっても手付金は返ってこないのでキャンセルはまず無い。また今期より前の発売された売れ残り物件が売れていたらより数字は高くなる。

で、プレサンスホルダーが最も注視しているのは、来期以降の売上確保率（契約率）が2Qでどれぐらい数字が出ているのかという点。
これが上記資料にある「B」の部分が20年3月期の売上確保分となる。
1Q時点で合計2,354戸が確定分となっている。
今期が合計5,638戸で93.1%の進捗率となっているので、20年3月期は合計7,000~7,500戸ぐらいで100%目安では無いかと予想。



今期のスタートは77.9%の売上確保率でスタートしているので、同程度で考えると20年3月期は5,600戸程度契約すれば同水準のスタートとなる？
なので、1Qの2,354戸から2Qでどれぐらい上乗せしているかが最も重要で、ここがスルガやTATERUの不祥事や世界景気後退の影響を本当に受けているのか判断できるところ。4,000戸以上なら合格。

ちなみに私が購入したプレサンスレジェンド六地蔵は19年7月引き渡しで残り5戸（全176戸）と好調で、この分は来期の売上として確定している。
京都・滋賀方面は詳しいけど、大阪や近畿以外のマンション販売情勢はよくわからない。



※プレサンスでは引き渡し月に売上として計上される。契約者は手付金をすでに払っているが、これはまだ売上に入っていない。
レジェンド六地蔵は7月に残金支払期日となっている。

こんな感じで、現状のプレサンスの株価は低すぎだが、その分決算跨ぎのリスクは相当低い。
あとは、前半に書いた今期の数字だけで単純に市場が良しと判断するのか、それとも後半に書いた来期分の契約率とセットで良しとするかは大口次第。

SNSで影響力の強い人が、こういうしっかりした分析をTweetしてくれれば、プレサンスも意味なく売り込まれたりしないんだけどなぁ。

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