お得生活大辞典

今日は保有銘柄プレサンスの決算発表日。
2019年3月期 決算短信　　2019年3月期 決算説明資料

結果は事前の予想通りというか、3Q発表の契約確保率通り今期も四季報を上回る予想。
配当も52円（前期40.5円）で、最低限50円は確実と見ていたので良好な数字。
今日の終値1310円に対する利回りは3.96%まで上がった。



四季報予想：206,000　29,000　28,300　19,200
会社予想　：209,219　32,531　31,429　21,520　

今期予想を元にすると、PER3.77倍まで低下。
いくら不動産業とは言え低過ぎで、プレサンスの営業イメージだけで、TATERU（融資改ざん）・レオパレス（施工不良）・アルヒ（フラット35悪用）の連れ安をしているだけで、関西・東海圏の販売では大手を抑えてダントツ。

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第2四半期は減益予想だが、これは前年の第1四半期に大型物件プレサンスレジェンド琵琶湖（486戸）の引き渡しがあったため。
昨年夏をピークにジリ下げになった理由の一つとして、前期に偏りすぎて下期のサプライズが薄れた点もありそうなので、今期は引き渡しが平準化しているのはいいと思う。（不動産の売上特性を知らないホルダーも少なからずいるはず）



昨年より販売用不動産は減っており、完成在庫が少ない＝抜群の販売力と捉えられる。
そして建築中の仕掛販売用不動産も順調に増やしており、22年までの売上に相当用地は取得済みで、土地不足による売上減の心配も当面無い。




昨年発表された21年3月期までの中期経営計画も上方修正され
21年3月期（修正前）：247,858　32,028　30,737　20.982
21年3月期（修正後）：250.960　36,434　35,108　23,984

取得済み用地と、プレサンスの高い契約率を考えると、この予想着地は余裕で達成可能で、少なくとも21年3月期に減収減益の後退期に入ることはまず無い。




プレサンスホルダーが特に重視すべき契約（売上）確保率、今期期首時点で73.3%の進捗
19年が77.9%、18年が70.8%、17年が65.3%だったので、若干進捗率が落ちたが、それでも昨年後半からの逆風を考えると十分な高進捗。（過去3年とも2Qまでに90％以上の進捗となる実績がある）

今後重視すべきは、今期の進捗よりも21年3月期の契約確保数字（資料B）なので注視したい。



2000株保有だが、前日に安値を付けるとは想定外で、結果的には引成買いが一番良かったということに。
プレサンスは1年以上監視しているが、決算予想は立てやすいのに株価は正当な評価をされないので本当に難しい。

週明けの動きは予想しやすく、日足・週足の25日線が被る1375円～1380円付近で寄り付くと見る。
相場のムードが悪ければ1350円付近まで、利確売りが出るかもしれないが、決算数字と利回りを考えると安値を更新する動きは考えづらく、25日線を明確に上抜ければ1400円まで、そこも抜けると1480円付近まで上がりやすい状態になる。
直近のチャートは下向きで崩れているので、足型が上向きになるまで待った後、再び長期上昇トレンドを描いてくると思う。

■プレサンスレジェンド六地蔵は完売した模様、改めて京都マンションの希少性を感じた
→今期大型物件の1つ、プレサンスレジェンド六地蔵（176戸）は昨年末すでに完売。
売買契約書には残金支払期限が7月5日までと記載されているので、第1四半期の売上計上となるのかも。

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